Þriðjungur full­búinna íbúða í fjöl­býli á höfuð­borgar­svæðinu seldist undir fast­eigna­mati á öðrum árs­fjórðungi. Hlut­fallið var 33,4%, saman­borið við 30,6% á fyrsta fjórðungi, sam­kvæmt saman­tekt Við­skipta­blaðsins úr kaupskrá Húsnæðis- og mann­virkja­stofnunar. Í júní einum fór hlut­fallið enn hærra, eða í 36,2%. Svo hátt hlut­fall íbúða undir fast­eigna­mati hefur ekki sést frá árunum eftir banka­hrunið. Saman­tektin nær til þinglýstra kaup­samninga um full­búið íbúðar­húsnæði í Reykja­vík, Kópa­vogi, Hafnarfirði, Garða­bæ, Mos­fells­bæ og á Sel­tjarnar­nesi frá janúar til júní­loka. Bornir eru saman kaup­samningar og fast­eigna­mat sem gilti á samnings­degi. Munurinn er sér­stak­lega mikill í Reykja­vík. Þar seldust tæp­lega fjórar af hverjum tíu full­búnum fjöl­býlisíbúðum undir fast­eigna­mati í júní. Nágranna­sveitarfélögin hafa fylgt á eftir, þó með nokkurri töf. Í Kópa­vogi og Hafnarfirði hefur hlut­fallið hækkað milli fjórðunga, en Mos­fells­bær sker sig úr á hinum endanum, þar sem hlut­fall íbúða undir mati er enn mun lægra. Sögu­legi saman­burðurinn er sláandi. Árin 2009 og 2010, í kjölfar banka­hrunsins, seldust um 40% fjöl­býlisíbúða á höfuð­borgar­svæðinu undir fast­eigna­mati. Síðan þá hefur hlut­fallið sjaldan farið yfir 20% og oft verið langt undir 10%. Stökkið upp í rúm 30% nú er því ekki fram­hald af hæg­fara þróun heldur skörp breyting á jafn­vægi kaup­verðs og fast­eigna­mats. Skýringin liggur ekki aðeins í lægra markaðsverði. Fast­eigna­mat er upp­fært einu sinni á ári og endur­speglar því markaðinn með töf. Þegar markaður hækkar hratt getur kaup­verð lengi verið langt yfir mati. Þegar markaðurinn kólnar getur hið gagnstæða gerst: fast­eigna­matið tekur við fyrri hækkunum á sama tíma og kaup­verð hefur hætt að hækka eða jafn­vel gefið eftir. Það virðist nú vera að gerast. Fast­eigna­mat íbúða á höfuð­borgar­svæðinu hækkaði mikið árin eftir far­aldur, þegar hækkanir fyrri ára komu inn í matið. Fast­eigna­mat fyrir árið 2026 hækkaði síðan ofan í markað sem hafði þegar kólnað. Sú hækkun er hluti skýringarinnar á því að svo stór hluti íbúða selst nú undir mati. Fyrir selj­endur þýðir þetta að fast­eigna­mat er ekki lengur jafn traust viðmið um lág­marks­verð og það hefur verið í reynd undan­farin ár. Fyrir kaup­endur er þetta merki um breytt samnings­jafn­vægi. Og fyrir sveitarfélög skiptir þróunin máli, þar sem fast­eigna­gjöld byggja á fast­eigna­mati en ekki því verði sem fæst í einstökum við­skiptum.