Órói á alþjóðamörkuðum vegna vaxandi átaka í Miðaustur­löndum er farinn að skila sér inn í danska húsnæðislána­markaðinn. Markaðsvextir hafa hækkað sem þýðir að verð á skulda­bréfum sem fjár­magna húsnæðislán hefur lækkað og í kjölfarið er hið svo­kallaða 4% fast­eigna­lán á föstum vöxtum að opnast á ný hjá stærstu dönsku veðlána­stofnunum. Hjá Tota­l­kredit var opnað fyrir 4% fast­vaxtalán með af­borgunar­hléi í allt að tíu ár í gær. Í danska húsnæðislána­kerfinu er al­gengt að bjóða lán þar sem lán­taki greiðir vexti en ekki höfuðstól í ákveðinn tíma, oft allt að tíu ár. Það kallast í dag­legu tali í Dan­mörku af­drags­fri­hed eða af­borgunar­frelsi. Á sama tíma er 4% fasta lánið með hefðbundnum af­borgunum „rétt við opnun“, þar sem verð skulda­bréfanna sem standa að baki láninu er komið mjög nálægt því viðmiði sem veðlána­stofnanir miða við. Hjá Real­kredit Dan­mark er gert ráð fyrir að 4% fasta lánið verði einnig í boði frá og með deiginum í dag, bæði með hefðbundnum af­borgunum og með tíu ára af­borgunar­frelsi. „4% fasta lánið er aftur að verða það lán sem flestir horfa til,“ segir aðal­greinandi Tota­l­kredit, Sune-Malt­he Thaga­ard, í sam­tali við Børsen. Af hverju lokast og opnast lán? Í Dan­mörku eru fast­eigna­lán að stórum hluta fjár­mögnuð með út­gáfu skulda­bréfa sem seld eru á markaði til fjár­festa. Þegar markaðsvextir hækka lækkar verð slíkra skulda­bréfa og öfugt. Veðlána­stofnanir fylgjast því náið með verði skulda­bréfanna sem standa að baki hverri lána­tegund. Ef verð skulda­bréfanna hækkar of mikið, yfir ákveðin viðmið, hætta þær oft tíma­bundið að bjóða viðkomandi lána­línu. Ástæðan er að þá verða kjörin óhagstæðari eða ópraktísk í fram­kvæmd, til dæmis vegna þess að út­borgun og verð­myndun lánsins fer að skekkjast miðað við það sem al­mennt er miðað við á markaðnum. Þegar verð skulda­bréfanna lækkar aftur og færist nær viðmiði er lána­línan sett í sölu á ný og þá er sagt að lánið „opnist“ aftur. Á 4% vöxtum en lægri höfuðstóll Ástæðan fyrir því að margir danskir lántakar velja 4% fasta lánið þegar það er opið er að það er yfir­leitt fjár­magnað með skulda­bréfum sem eru nálægt nafn­verði. Í reynd þýðir það að lán­taki fær nær alla fjár­hæðina greidda út miðað við stærð lánsins. Þá þarf hann oft ekki að taka jafn háan höfuðstól til að fá sömu fjár­hæð og hann þyrfti með lægri vöxtum. 3,5% fasta lánið getur vissu­lega verið með lægri nafn­vexti en ef skulda­bréfin sem standa að baki því eru veru­lega undir nafn­verði fær lán­taki minni út­borgun fyrir hverja krónu í láns­fjár­hæð. Þá þarf hann að hækka höfuðstólinn til að ná sömu út­borgun. Það er þessi munur sem fólk upp­lifir sem „skerðingu við út­borgun“ eða kostnað við að fá lánið greitt út. Í reynd byrjar lán­taki með hærri skuld, þótt vextirnir séu lægri. Þótt 4% lánið beri hærri nafn­vexti en 3,5% lánið bendir Tota­l­kredit á að munur í mánaðar­legum greiðslum geti verið minni en margir halda, meðal annars vegna þess að höfuðstóllinn getur orðið lægri þegar 4% lánið er tekið. Thaga­ard nefnir að munurinn geti numið um 230 dönskum krónum á mánuði eftir skatta, og að yfir allan lánstímann geti 3,5% lánið þó verið um 20 þúsund dönskum krónum ódýrara eftir skatta, þrátt fyrir að skuldin sé hærri í upp­hafi.