Leiguþak hefur á ný færst ofar á dag­skrá stjórn­mála­manna víða um heim sam­hliða miklum hækkunum á húsa­leigu og hefur hug­myndin einnig verið til um­ræðu hér á landi. Úrræðið virkar yfir­leitt að því leyti að það heldur aftur af hækkunum á þeim íbúðum sem falla undir reglurnar. Vandinn er að ávinningurinn nær fyrst og fremst til þeirra sem þegar hafa tryggt sér leigu­samning, á meðan nýir leigj­endur geta staðið frammi fyrir enn hærri leigu og minna fram­boði. Þetta er meginniður­staða ítar­legrar um­fjöllunar Financial Time s um reynslu ríkja og borga af leiguþaki. Rannsókn frá árinu 2024, sem tók til fjölda rannsókna frá árunum 1967 til 2023, sýndi að leiguþök ná yfir­leitt því mark­miði að halda aftur af leigu­hækkunum. Gagn­rýn­endur benda hins vegar á að þau geti hækkað leigu á óregluðum eignum og dregið úr fram­boði og gæðum húsnæðis til lengri tíma. Verndar þá sem eru inni en úti­lokar aðra Leiguþök geta tekið á sig ýmsar myndir. Sums staðar er leiga fryst tíma­bundið, annars staðar eru ár­legar hækkanir bundnar við verðbólgu, launaþróun eða annað viðmið. Reglurnar geta gilt um eldri samninga, nýja samninga eða bæði og nýbyggingar eru oft undanþegnar. Fyrir sitjandi leigj­endur getur slíkt kerfi skapað veru­legt öryggi. Það auðveldar heimilum að skipu­leggja fjár­mál sín og dregur úr hættu á að fólk neyðist til að flytja vegna skyndi­legrar hækkunar. Á móti getur leiguþak dregið úr hreyfan­leika. Fólk hefur lítinn fjár­hags­legan hvata til að flytja úr ódýrri, verðstýrðri íbúð jafn­vel þótt hún henti ekki lengur þörfum þess. Þar með getur stór íbúð setið föst hjá einum eða tveimur ein­stak­lingum á meðan fjöl­skyldur finna ekkert húsnæði á viðráðan­legu verði. Þá getur myndast tví­skiptur markaður: þeir sem komast inn í verðstýrðar íbúðir njóta mikillar verndar, en aðrir keppa um færri óregluð heimili á hærra verði. Þúsundir íbúða standa auðar í New York Í New York nær svo­kallaður leigustöðug­leiki til nærri milljónar íbúða. Þar ákveður sér­stök nefnd hversu mikið leiga má hækka með hlið­sjón af verðbólgu og öðrum aðstæðum. Stuðnings­menn telja kerfið hafa komið í veg fyrir að borgin yrði enn óað­gengi­legri fyrir tekjulægri heimili. Nýir leigj­endur verja þó enn að meðaltali um 40% tekna sinna í húsa­leigu. Hús­eig­endur segja reglurnar gera þeim erfitt fyrir að standa undir hækkandi rekstrar- og fjár­magns­kostnaði. Þegar dýrar endur­bætur skila sér ekki í hærri leigu geti hag­kvæmara verið að láta íbúðir standa auðar en að koma þeim aftur á markað. Stu­art Boesky, for­stjóri fjár­festingar­sjóðsins Pem­brook Capi­tal, áætlar að á bilinu 20 til 50 þúsund leigustýrðar íbúðir standi auðar í New York. Þegar leigjandi flytur þurfi eig­andinn annaðhvort að leggja fé í endur­bætur sem hann fær ekki til baka eða loka íbúðinni. Stuðnings­menn leiguþaks mót­mæla því að reglurnar hafi leitt til al­mennrar van­rækslu og benda á að aðeins um 9% leigustýrðra húsa í borginni séu talin í fjár­hags­legum vanda. Leiga hækkaði um 70% í Berlín Reynslan í Berlín sýnir hversu erfitt getur reynst að halda aftur af leigu án þess að leysa undir­liggjandi skort á húsnæði. Þrátt fyrir marg­vís­legar hömlur hafa leigur í borginni hækkað um nærri 70% á síðasta ára­tug. Til­raun borgar­yfir­valda til að frysta leigu í fimm ár var felld úr gildi af stjórn­laga­dómstóli Þýska­lands árið 2021. Gamlar leigustýrðar íbúðir ganga jafn­framt sjaldan aftur inn á markaðinn. Leigj­endur halda fast í hagstæða samninga og sumar íbúðir eru fram­leigðar á mun hærra verði. Undanþágur fyrir nýbyggingar hafa síðan skapað mikinn verðmun innan sömu húsa. Ný íbúð sem bætt er ofan á eldra hús getur borið marg­falt hærri leigu en sams konar íbúðir á neðri hæðum. Borgar­yfir­völd telja að um 100 þúsund nýjar íbúðir þurfi til að mæta eftir­spurninni. Sú tala dregur fram megin­vandann: verðstýring getur mildað af­leiðingar skortsins en hún fjölgar ekki íbúðum. Ný leiga rauk upp í Skot­landi Skot­land frysti leigu tíma­bundið árið 2022 og setti síðar 3% þak á ár­legar hækkanir. Reglurnar giltu aðeins um gildandi samninga. Á sama tíma hækkaði leiga á nýjum samningum um 15% í Edin­borg og 14% í Glas­gow á einum árs­fjórðungi. Þá voru leigu­verk­efni fag­fjár­festa að verðmæti um 700 milljóna punda sett á ís eða felld niður eftir að reglurnar tóku gildi. Nýtt kerfi sem á að taka gildi árið 2027 verður af­markaðra. Það mun aðeins gilda á ákveðnum svæðum, í mesta lagi í fimm ár, og heimila hækkun sem nemur verðbólgu að viðbættu einu pró­sentu­stigi, þó aldrei meira en 6%. Nýtt húsnæði sem kemur í fyrsta sinn á markað verður að hluta undanþegið. Sú út­færsla endur­speglar til­raun til að verja leigj­endur án þess að fæla fjár­festa frá nýbyggingum. Stuðnings­menn segja að ekki sé hægt að dæma öll leiguþök eins. Vel af­markað kerfi, með undanþágum fyrir nýbyggingar, tíma­mörkum og raun­hæfum hækkunar­heimildum, geti varið leigj­endur án þess að lama fram­boð. Gagn­rýn­endur telja þó að leiguþak ráðist á ein­kenni vandans fremur en orsökina. Þar sem eftir­spurn er meiri en fram­boð verði skorturinn áfram til staðar en birtist í biðlistum, auðum íbúðum, lakara viðhaldi eða hærra verði utan kerfisins. Reynslan bendir því til þess að leiguþak geti gagnast af­mörkuðum hópi til skamms tíma en að það komi ekki í stað aukinnar húsnæðis­upp­byggingar. Án meira fram­boðs er hætt við að kostnaðurinn færist ein­fald­lega frá sitjandi leigj­endum yfir á nýja leigj­endur, eig­endur og framtíðar­upp­byggingu.